Demandeur d'un permis
Le décret sols et les permis
La volonté du Décret sols est de préserver et d'améliorer la qualité des sols. Dans certains cas,cela signifiera concrètement que, suite à un fait générateur, des parcelles seront soumises à des obligations. Il est toutefois possible de les éviter. La demande de permis dispose d'un "cadre sols" qui permet de déterminer dans quelle mesure le projet est soumis aux obligations du Décret sols.
Présentation générale du "cadre sols"
Comment compléter ce "cadre sols" lors d'une demande de:
Permis d'urbanisation et certificat d'urbanisme n°2
Informations et documents utiles :
Formulaire « sol » à annexer au cadre sol (formulaire annexe 8)
Présentation technique des obligations "sols" dans les permis
Article publié dans l'UVCW: "La gestion des permis d'urbanisme en lien avec le Décret sols"
Pour les permis d'urbanismes concernés par les annexes 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de la partie réglementaire du Code du Développement Territorial, le cadre "sols" du formulaire requiert de vérifier les données relatives au bien inscrites dans la BDES et de joindre en annexe un formulaire "sol" complété. Cette opération se déroule en trois temps:
- Consulter la BDES (il n'est pas nécessaire de fournir un extrait conforme) et obtenir la couleur de la parcelle (ou des parcelles) concernée(s) par la demande de permis. (Vidéo explicative de l'utilisation de la BDES). L'information sera résumé en une couleur (soit "pêche", soit "lavande", soit "sans couleur"). Seules les parcelles en couleur pêche devront être indiquées au point I.1 du formulaire "sol".
- Compléter le formulaire "sol" disponible ici en se renseignant sur l’obligation ou non de faire réaliser une étude d’orientation (cas de non-application ou dérogation délivrée par l'administration).
- Joindre le formulaire "sol" avec éventuellement l'étude d'orientation requise à sa demande de permis d'urbanisme, ou la dérogation/dispense préalablement sollicitée et obtenue auprès de la DAS (Direction de l'Assainissement des Sols - DSD)
Si la parcelle est de couleur pêche dans la BDES ET que le projet visé par le permis d'urbanisme implique une modification de l'emprise au sol impactant la gestion des sols ET/OU un changement d'usage vers un usage plus sensible, alors le demandeur doit introduire une étude d'orientation (article 23 du Décret sols). Cette dernière doit être réalisée par un expert agréé sols. Cette étude prendra plusieurs mois. Le coût étant notamment fonction du contexte et de la complexité de l'étude, des devis comparatifs peuvent être demandés auprès des experts agréés sol. Le demandeur doit attendre d'obtenir le rapport d'étude avant de poursuivre la préparation de son dossier de demande puisqu'il s'agit d'un document à joindre à sa demande.
A noter que la réglementation sols prévoit des possibilités de non application (reprises et expliquées dans le formulaire annexe 8) et de dérogations et dispenses déclinées dans le formulaire de demande de dérogation/dispense . Les motifs de ces dernières sont 'un programme d'investigation sol en cours et respecté', "un document administratif délivré et une absence de pollution postérieure" ou "une dispense accordée et une absence de pollution postérieure". Il peut donc s'avérer très utile de consulter attentivement la BDES pour connaitre le statut administratif de la ou des parcelle(s) en couleur pêche visées par la demande de permis, en vue de savoir si des démarches ont déjà été réalisées ou sont en cours sur celle(s)-ci.
Il existe ainsi des dispositions permettant de ne pas devoir réaliser une étude d'orientation sur les parcelles reprises en couleur pêche dans la BDES.
La dérogation, qui peut provenir de la situation administrative renseignées dans la BDES ou d'investigations réalisées à l'initiative du demandeur, ne pourra être accordée que par la DAS et devra être jointe à la demande de permis. Il est recommandé d’introduire cette demande de dérogation, dont l'instruction doit se réaliser dans les 60 jours si aucun complément n'est requis, le plus rapidement possible. Attention, une absence de décision de la DAS équivaut à un refus de la dérogation.
En cas d'obligation de réaliser une étude d'orientation, pour introduire sa demande de permis d'urbanisme auprès de la commune (ou du fonctionnaire délégué), le demandeur doit introduire cette étude de sol à la Direction de l'Assainissement (DAS) en vue d'obtenir un numéro de dossier et joindre cette étude à sa demande de permis d'urbanisme. Le demandeur indique également dans sa demande de permis le numéro de dossier qui lui a été attribué par la DAS, ce qui permet aux autorités compétentes de constater que le demandeur a bien entamé les démarches requises.
Ces deux opérations peuvent avoir lieu simultanément. Dans ce cas, les deux dossiers (demande de permis et étude d'orientation) sont traités en parallèle. A la fin de cette double procédure, le demandeur sera tenu de respecter les obligations liées à chacune des procédures et ce de manière cohérente. Ce qui peut représenter des complications sévères en cas d'incompatibilité entre le projet et l'état du sol.
POINT IMPORTANT
Il est dès lors plus prudent de connaitre précisément l'état sol avant d'introduire la demande du permis d'urbanisme. Et donc commencer par solliciter la décision de la DAS sur l'étude d'orientation, sur base du dossier d'expertise. Cette décision conclura à la nécessité de poursuivre ou pas la procédure via des investigations complémentaires, voire un assainissement. Les frais engendrés peuvent être très conséquents et remettre en cause la faisabilité économique du projet. Les experts sols sont les partenaires privilégiés dans cette partie de la procédure.
A noter que si le permis n'est pas délivré ou n'est pas mis en œuvre, la poursuite des études ou de l'assainissement par le demandeur n'est pas obligatoire, sauf si le demandeur est désigné comme le titulaire des investigations par l'Administration (article 23§4 du Décret sols). Une notification de l'arrêt des investigations devra être faite sans délai auprès de la DAS.
La décision de la DAS peut toutefois aussi s'avérer sans conséquence pour la demande de permis et, au contraire, assure alors la stabilité juridique du projet.
RESUME (check-list):
En résumé, pour répondre aux exigences Sols du permis d’urbanisme, le dossier introduit à la Commune (ou auprès du Fonctionnaire délégué de la DGO4) doit comporter :
1. Le formulaire "sol" complété par le demandeur, en ce compris la preuve que la BDES a été consultée: ce résultat sera la couleur pêche ou lavande (ou l'absence de couleur pour le terrain concerné).
2. L’étude d’orientation ainsi que le numéro de dossier attribué lors de son dépôt à la DAS, sauf si le formulaire "sol" indique une condition de non-application ou si une dérogation ou dispense a été accordée par la DAS (le document accordant la dérogation/dispense doit dans ce cas être joint à la demande de permis).
Le demandeur d’un permis d’environnement doit d’abord savoir si son projet présente un risque pour les sols. Il doit le faire sur base de la liste de ces activités à risques.
Lorsque son projet concerne une installation ou une activité présentant un risque pour le sol au sens du décret sols, le demandeur doit joindre un extrait conforme de la banque de données de l’état des sols ( vidéo), décrire les éventuels impacts des données de la BDES sur le projet visé et proposer des mesures pour prendre en compte ces impacts prévisibles. A terme, cette description devra être reprise dans le « cadre sols » du formulaire général de demande du permis d’environnement.
De plus, si la demande concerne le terme d'un permis d'environnement (telle qu'une cessation d’activité ou un renouvellement d'activité - article 24 du Décret sol), couvrant une ou plusieurs activités présentant un risque pour le sol au sens du décret sols, alors le demandeur doit faire réaliser une étude de d’orientation par un expert sols et la faire valider auprès de la DAS sauf si:
- Il s'agit d’un établissement temporaire dont la durée d’exploitation continue n'excède pas un an,
- Le projet comporte des caractéristiques rendant l’étude d'orientation non requise (parcelles sans activité/installation à risque pour sol, activité/installation confinée sans contact avec sol, dépôts de produits en petit conditionnement couverts par des conditions particulières dans le cadre du permis, pas d’usage de produits classés comme risqués, activité/installation couverte par des conditions sectorielles comportant des mesures de protection des sols), non atteinte des seuils critiques définis pour être considéré comme une activité/installation à risque sol); ces caractéristiques doivent être démontrées sur base d'un rapport d'expert agréé.
- Des motifs de dérogations peuvent être invoqués : un programme d’investigations est en cours et respecté, existence de documents administratifs délivrés il y a moins de 5 ans et absence de pollution postérieure, ou dispense accordée il y a moins de 5 ans et absence de pollution postérieure
Si le demandeur rencontre l’un de ces cas de figures, alors il devra demander une exemption de l'obligation de réaliser une l'étude d'orientation auprès de la DAS dans les 10 jours de la survenance du terme du permis ou minimum 90 jours avant la demande de permis antérieure au terme. La DAS statuera sur son bienfondé dans un délai de 60 jours. Une fois accordée, l’exemption sera mentionnée dans le cadre sol du formulaire du permis d’environnement (dès sa mise à disposition) et jointe à celui-ci. A noter qu'une absence de décision de la DAS équivaut à un accord tacite uniquement dans le cas où un rapport d'expert démontre que le projet a des caractéristiques rendant l'étude d'orientation non requise (article 24 §3 du Décret sol).
Si la demande d'exemption a été refusée, le demandeur doit faire réaliser une étude d'orientation (article 24). Cette dernière doit être effectuée par un expert agréé sols et sera soumise à la DAS pour être instruite, ce qui peut prendre plusieurs mois. Le coût étant notamment fonction du contexte et de la complexité de l'étude, des devis comparatifs peuvent être demandés auprès des experts agréés sol. Cette étude d'orientation sera également jointe au dossier de demande de permis d’environnement. La procédure « permis d’environnement » et la procédure « sols » seront traitées indépendamment en parallèle.
Donc, en parallèle de l’introduction de sa demande de permis d'environnement, le demandeur doit introduire l'étude d'orientation auprès de la Direction de l'Assainissement (DAS). Il lui est possible, et vivement conseillé d’indiquer le numéro de dossier attribué par la DAS (si déjà attribué bien sûr) dans le cadre sol (2.5.2) de sa demande de permis d’environnement, afin de permettre à l’autorité compétente en charge de la délivrance des permis de constater aisément que les démarches « décret sols » parallèles ont bien été entamées. Le demandeur peut aussi joindre à sa demande de permis d’environnement l’étude d’orientation réalisée ainsi que, si disponible, l’accusé de réception de la DAS attestant de ce que cette étude de sol a bien été introduite auprès de ses services.
Indépendamment des obligations décrétales, le demandeur peut toujours faire réaliser une étude d’orientation par un expert agréé et l’introduire auprès de la DAS. Le résultat pourra être utilisé comme un état des lieux initial du sol servant de référentiel. Cela pourra aider le demandeur à ne pas devoir prendre en charge des pollutions liées à des activités antérieures non encore répertoriées.
RESUME (check-list) :
En résumé, pour répondre aux exigences Sols du permis d'environnement, le dossier introduit à la Commune doit comporter:
1. L’extrait-conforme de la BDES si le projet concerne une installation ou une activité présentant un risque pour le sol au sens du décret sols.
Si les activités ne présentent pas de risques pour les sols, alors il suffira de l'indiquer dans le cadre "sol" du formulaire général de demande de permis d'environnement.
2. Le cadre sol du formulaire général de demande de permis d’environnement dûment complété.
3. Il est recommandé, le cas échéant, afin de permettre à l’autorité compétente en charge de la délivrance des permis de constater aisément que les démarches « décret sols » parallèles ont été bien entamées, que
l’étude d’orientation soit jointe à la demande de permis (+ accusé de réception de la DAS si disponible) et/ou que le numéro attribué lors de son dépôt à la DAS soit mentionné dans le cadre sol (2.5.2) du formulaire de demande de permis (sauf si un type d'exemption s'applique et a été validé par la DAS, dans ce cas il faut apporter la preuve de cette exemption).
Permis unique (Permis d'urbanisme + Permis d'environnement )
Le demandeur d’un permis unique trouvera les informations dans les sections « Permis d’Urbanisme » et « Permis d’Environnement » reprises ci dessus. Une demande de permis unique comportant en effet un volet "permis d'urbanisme" et un volet "permis d'environnement", les documents à préparer et à joindre à la demande de permis unique sont la combinaison de ceux requis pour ces deux volets.
POINT IMPORTANT
En cas d’obligation de faire réaliser une étude d’orientation par un expert sols (articles 23 ou 24 du décret sols) ou de procédures sols déjà en cours, l’Administration insiste particulièrement sur l’importance de connaitre précisément l'état du sol AVANT d’introduire la demande de permis unique en vue d'éviter toute incertitude sur l'incompatibilité ou l'interférence entre le projet et l'état du sol.
En effet, comme le permis unique doit consister en un tout cohérent combinant le volet urbanistique (donc y compris les éventuels travaux liés, leur nature, leur localisation, etc) et le volet environnement (donc y compris, pour le volet sol, la connaissance d'une éventuelle pollution du sol, sa nature, son ampleur, sa localisation et les mesures de gestion ou même d'assainissement à mettre en oeuvre et la cohérence avec les travaux prévus et l'exploitation (nouvelle, continuation, extension) de l'activité envisagée sur le site.
RESUME
Pour répondre aux exigences Sols du permis d'environnement, le dossier introduit à la Commune doit comporter :
1. L’extrait-conforme de la BDES, si le projet concerne une installation ou une activité présentant un risque pour le sol au sens du décret sols.
Si les activités ne présentent pas de risques pour les sols, alors il suffira de l'indiquer dans le cadre "sol" du formulaire général de demande de permis d'environnement.
2. Le formulaire général de demande du permis d’environnement dûment complété (en particulier le cadre urbanisme et le cadre sol).
3 Le formulaire "sol" associé au cadre urbanisme complété par le demandeur, en ce compris la preuve que la BDES a été consultée: ce résultat sur la couleur pêche ou lavande (ou l'absence de couleur pour le terrain concerné).
4. L’étude d’orientation et le numéro attribué lors de son dépôt à la DAS sauf si :
- Le formulaire "sol" complété indique une condition de non-application,
- Une dérogation ou dispense a été accordée par la DAS (Direction de l'Assainissement des Sols). Dans ce cas le document accordant la dérogation/dispense doit être joint à la demande de permis.
Permis intégré (Permis d'implantation commerciale + Permis d'urbanisme et/ou Permis d'environnement)
Le demandeur d’un Permis intégré se fiera aux consignes de la section Permis d'urbanisme, Permis d'environnement ou Permis Unique, puisque le volet « implantation commerciale » n’a pas d’impact sur le décret sols.
Permis d'urbanisation, certificat d'urbanisme n°2
Le demandeur d’un permis d'urbanisation concernés par les annexes 10 et 11 de la partie réglementaire du Code du Développement Territorial, ou le demandeur d'un certificat d'urbanisme n°2 concerné par l'annexe 15 du même Code, trouvera également dans son formulaire de demande un "cadre sol" qui requiert de vérifier les données relatives au bien inscrites dans la BDES et de joindre en annexe un formulaire "sol" complété.
Comme aucune obligation de réaliser une étude d'orientation ne vise ce type de demande, seul le cadre I "Vérification des données relatives au bien inscrites dans la BDES" doit être rempli.
Il s'agit dès lors de se limiter à consulter la BDES et obtenir la couleur de la parcelle (ou des parcelles) concernée(s) par la demande de permis d'urbanisation ou de certificat d'urbanisme n°2. (Vidéo explicative de l'utilisation de la BDES). L'information sera résumé en une couleur (soit "pêche", soit "lavande", soit "sans couleur"). Seules les parcelles en couleur pêche doivent être indiquées au point I.1 du formulaire "sol". Ensuite, il ne reste qu'à signer le formulaire "sol" en vue de certifier que ces informations sont complètes et exactes.